Build Your Dreams, Save Money: Top Reasons to Owner-Build

Some Good Reasons to Owner Build

Die voor- en nadele van eienaarsgebou: 'n persoonlike resensie

Perhaps you see the eienaar bou exercise as a challenge. Or maybe it is an opportunity for you to prove you can do it better than we did. Maybe you’d decide to owner build just because you can! After all if you get it right (and let’s be fair, many people do), you could save yourself a lot of money and end up with your dream huis.

Nou as jy wonder hoekom dit jou sou oorreed om die nuwe weergawe van die boek te koop (uitgegee en versprei deur Penguin Random House South Africa), die een ding hierdie gebou oefeninge het ons geleer was wat nie te doen! Met hierdie kennis het ons 'n titel saamgestel wat jou hopelik sal help om jou drome te verwesenlik.

We have also discussed every aspect of konstruksie in relation to South Africa’s National Building Regulations. And there are lots of good ideas and beautiful photographs of other people’s construction projects as well as a bundle of finished homes and gardens.

Ons eerste eienaarbou-uitdaging

'n Mens se eerste ervaring van enigiets is altyd op een of ander manier spesiaal. Ons het daarin geslaag om twee piepklein see-erwe met 'n klein (minuskule eintlik) erfporsie te koop, en het besluit om op een te bou en dit dan te verkoop om iets op die tweede te kan bou – vir onsself, eerder as vir herverkoop. Die eerste projek, het ons gedink, sou vir die tweede betaal.

The idea is a good one, but firstly you need sufficient money to achieve Plan 1, and then you need to be sure that you will make money on it within your time frame. In reality, even many full-time property developers have to wait a while before they make money on developments. And they usually have multiple units to sell, so they make money back progressively, over time.

Ons het 'n minimale begroting gehad. Ons het meer as ons begroting bestee. So die onvermydelike het gebeur, ons moes vinnig verkoop.

'n Afswaai in die eiendomsmark het ons hard getref, veral omdat hierdie bou-onderneming op 'n relatief afgeleë plek was wat op sy beste 'n opkomende vakansieplek was. Die feit dat die gebied tien jaar later begin blom het, was irrelevant in die omvang van dinge. Dit was te laat.

Die huis was basies maar soet. Ons kon nie dekoratiewe afwerkings, of selfs basiese toebehore (soos 'n yskas en stoof) bekostig nie, so ons kon ten minste daarvan gebruik maak – of dit verhuur en geld terugkry. Wanneer het 'n paar naweke daar deurgebring, op matrasse op die vloer geslaap en 'n koelboks gebruik om kos en drinkgoed koel te hou.

Die hartseer werklikheid was dat ons gehad het om te verkoop, en het al hoe meer desperaat geword. Ná 'n onsuksesvolle veiling het 'n gekwalifiseerde professionele persoon in die boubedryf die eiendom gekoop vir 'n liedjie.

Dit het beteken dat ons nie genoeg uit ons eienaarbouprojek gekry het om op die tweede erf te bou nie, en dit uiteindelik ook verloor het ... op 'n gedwonge veiling.

Gaan... gaan... WEG!

Ons tweede eienaarbou-uitdaging

Hierdie keer het ons dit reg gedoen, of so het ons gedink. Sekerlik, dit was so reg as wat ons dit kon doen, maar omdat dit 'n eienaarbouprojek was, het die bok by ons gestop. Ons het niemand anders gehad om vir foute te blameer nie, al het ons dit nie self gemaak nie.

Ons het die erf gekoop, die finansiering vir eienaarbou verseker deur 'n stewige kwantifisering- en kosteberekeningsprogram te gebruik, en toe aan die werk begin.

So wat het verkeerd geloop?

Twee groot faktore het teen ons gewerk

1. Die sogenaamde “professioneel” wat gehelp het om die terrein te ondersoek, het nie agtergekom dat ons teen 'n helling bou nie. Die eiendom het plat genoeg gelyk, en ons is nie aangeraai om die helling formeel te assesseer nie.
2. Nobody realised that our neighbour’s soakaway drained way into our property, until after our fondamente had been dug – not even the municipal health inspector.

Dit was genoeg om 'n half ordentlike begroting te vernietig. Nie net was die helling aansienlik groter as wat almal blykbaar gedink het nie, maar ons moes die hele gebou vorentoe beweeg om die gesondheidsgevaar van die onwettige wegkruip (of Franse drein) agter ons te vermy. Dit het nie by ons opgekom dat ons dalk 'n eis teen ons buurman het nie.

So we went ahead and built the house which, I have to admit, while spacious and full of architectural features (for example, we only used doors and windows “scavenged”, I prefer “recycled”, from demolition sites) had a few other follies. The most expensive of these was a long – admittedly very handsome – passage leading from a glorious front door we had rescued from some huge wonderful building we never knew.

The slope also cost us, because the grondslag wall at the back of the house ended up over 2 m (or 6½ ft) high. Then there was the fill which had to be transported to site to fill the void.

Afgesien van die ooglopende bykomende koste, was die groot impak van die dwaashede en foute (of dit nou ons s'n of ander mense s'n is) dat ons nie die bouwerk volgens skedule kon voltooi nie. Ons het nie besonder omgegee nie, maar die bank het daarop aangedring dat ons klaarmaak. Bankbestuurders het die webwerf besoek en hul eie taai taktiek ingestel.

HIER IS NOU 'N GROOT LES WAARUIT WAARUIT KAN LEER

Wanneer u eienaar bou, sal u trekkings met u bank onderhandel. As hulle 100% vrystel en jy het nie die huis klaargemaak nie, het jy 'n probleem. Dit is wat met ons gebeur het, en die boeliebank (heeltemal binne hul wetlike regte) het ons gedwing om nog 'n lening te neem om plafonne en ander dinge klaar te maak waarsonder ons geglo het ons tydelik kan lewe – insluitend die sitkamervloer. Die huis was groot en groot genoeg om tydelik in die sitkamer te klim. Maar die bank wou alles voltooi, ONMIDDELLIK, indien nie vroeër nie.

Could we have said no? In retrospect probably yes. But they forced us to take a personal loan that we couldn’t afford to repay. Certainly today the relatively new Consumer Beskerming Act would have precluded them from doing this.

So we did put in some ceilings, including a glorious kitchen ceiling that incorporated a steel-pressed section from a Victorian building that had been demolished in Claremont (Cape Town). Eventually, the house was sold … and then sold again … I’m not sure how many times. Some years ago, when the house was on the market and there was an open-day show house, we discovered that a later owner had carefully removed the fill, and created an extraordinary double-storey home.

Ons het gewens ons kon dit weer terugkoop.

Ons Derde Eienaarbou-uitdaging

Nou het ons alles geweet! Wat kan moontlik verkeerd loop?

In an endeavour to avoid potential problems, we employed an architectural designer to draw the plans, and a full-time builder to do the build. What we had “forgotten” was that the builder – at that stage also a friend – was the so-called professional whose advice led us to believe we had previously been gebou on a virtually “flat” plot. So retrospectively, we had only ourselves to blame.

Maar as die NHBRC had been in existence at that time, we would have saved a great deal of heartache. Since we had to raise a bond to build, the contractor would not have been acceptable to the bank unless he was a paid-up member of the NHBRC.

So wat het verkeerd geloop?

In 'n neutedop, ons is afgeruk deur 'n valse bouer. Dit is sekerlik wat hy voltyds gedoen het, maar sy reputasie was so sleg dat toe ons later probeer het om die huis te verkoop, eiendomsagente dit nie met 'n skutpaal aanraak nie.

Intussen moes ons 'n konsultant inroep om te arbitreer (teen aansienlike koste), omdat die vakmanskap so sleg was. Byvoorbeeld:

• Die muur aan die een kant van die huis was 'n baksteenbaan hoër as die ander, so die dak was nie heeltemal gelyk nie.
• Die mure inside the huis that should have been bagged with plaster had been vaguely and very unevenly smeared with a very weak sand-cement mix. When we complained – numerous times – the builder set to work with a box of Polyfilla, in an attempt to even the surface. It was a horrific “joke”.
• Spykers is gelaat wat by blootgestelde balke uitsteek.
• Die baksteen-geplaveide oprit het gelig en in stukke geval.
• Die ergste van alles, hy het nie meer geld gehad nie en kon nie die bouwerk voltooi nie.

LET WEL: Hy het ONS geld opgeraak

Uiteindelik het ons wel verkoop en kon die verband aan die bank terugbetaal. Maar dit was die einde daarvan.

So sou ons ooit weer eienaar-bou? En as ons dit gedoen het, hoe sou ons dit anders doen?

Ons mag dalk, maar net as ons die geld het om goeie subkontrakteurs en bewese ambagsmanne te betaal wat ons regtig kan vertrou om goeie werk te doen. En ons sal seker wees om elke stukkie van ons eie advies in te neem Die Volledige Boek van Eienaargebou ernstig!

Maar vir eers is ons tevrede om te huur.

UPDATE 2023! We have built again but that will take another full story, better this time. Watch this site for the story 😀